Droits et obligations du copropriétaire

Votre lot : privatif et quote-part de commun

Être copropriétaire, ce n’est pas seulement posséder un appartement. Votre lot se compose toujours de deux éléments indissociables : une partie privative, dont vous avez la jouissance exclusive, et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou en millièmes.

Cette quote-part détermine à la fois votre poids dans les votes en assemblée générale et votre part dans les charges de la copropriété. Elle figure dans l’état descriptif de division, annexé au règlement de copropriété. C’est le document à consulter en premier dès qu’une question se pose.

Les parties privatives

Les parties privatives sont celles réservées à votre usage exclusif : les revêtements de sol et de mur intérieurs, les cloisons non porteuses, les installations sanitaires, les appareils de chauffage individuels, les portes intérieures, les fenêtres et volets dans la plupart des règlements.

Vous en disposez librement, mais cette liberté connaît deux limites. Vous ne pouvez porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble telle que définie par le règlement : un logement dans un immeuble à usage exclusif d’habitation ne peut pas être transformé en local commercial sans autorisation.

Les travaux qui touchent à un mur porteur, à une canalisation collective ou à l’aspect extérieur de l’immeuble, comme le remplacement d’une fenêtre par un modèle différent, nécessitent une autorisation de l’assemblée générale, même s’ils sont réalisés chez vous et à vos frais.

Les parties communes

• Le sol, les cours, les jardins et les voies d’accès.
• Le gros œuvre, les murs porteurs, la toiture et les façades.
• Les escaliers, halls, couloirs, ascenseurs et locaux techniques.
• Les coffres, gaines et têtes de cheminées, ainsi que les canalisations et réseaux collectifs.
• Les équipements communs : chauffage collectif, interphone, antenne, éclairage des parties communes.

Vos obligations

La première est financière : payer les charges appelées par le syndic, provisions trimestrielles comme appels de fonds pour travaux votés. Un copropriétaire qui conteste une dépense doit malgré tout la régler, puis engager la contestation, faute de quoi la copropriété peut engager un recouvrement rapide.

Vous devez aussi respecter le règlement de copropriété, souscrire une assurance responsabilité civile, laisser l’accès à votre lot pour les travaux d’intérêt collectif votés en assemblée, et participer à la vie de la copropriété.

En contrepartie, vous avez le droit d’assister et de voter en assemblée générale, de consulter toutes les pièces comptables avant l’assemblée, d’obtenir communication des contrats et devis, de contester une décision irrégulière dans un délai de deux mois, et de demander l’inscription d’un point à l’ordre du jour.