Le syndicat, l’assemblée générale et le syndic : trois notions distinctes qu’il ne faut pas confondre.
Syndicat, syndic : ne confondez pas
Le syndicat des copropriétaires est la collectivité de tous les propriétaires de l’immeuble. Il existe de plein droit dès qu’un immeuble est divisé en lots appartenant à plusieurs personnes, sans aucune formalité de création. Il possède la personnalité juridique : il peut agir en justice, contracter, employer du personnel.
Le syndic, lui, est le mandataire du syndicat. C’est un professionnel rémunéré, ou dans les petites copropriétés un copropriétaire bénévole, chargé d’exécuter les décisions de l’assemblée et de gérer l’immeuble au quotidien. Il n’est pas le patron de la copropriété : il en est l’employé.
Cette distinction est essentielle. Un syndic qui décide seul de travaux non votés, qui refuse de communiquer les comptes ou qui ignore les demandes du conseil syndical outrepasse son mandat.
L’assemblée générale, organe souverain
L’assemblée générale réunit au moins une fois par an tous les copropriétaires. C’est elle qui décide : approbation des comptes, vote du budget prévisionnel, désignation du syndic, élection du conseil syndical, autorisation de travaux.
La convocation doit vous parvenir au moins vingt et un jours avant la date, accompagnée de l’ordre du jour et de toutes les pièces justificatives : comptes, devis, contrats. Une décision prise sur une question non inscrite à l’ordre du jour est nulle.
- Majorité simple : les voix des copropriétaires présents ou représentés suffisent, pour les décisions courantes comme l’approbation des comptes.
- Majorité absolue : la majorité des voix de tous les copropriétaires, notamment pour désigner le syndic ou voter des travaux d’économie d’énergie.
- Double majorité : les deux tiers des voix représentant la majorité des copropriétaires, pour les actes d’acquisition ou de disposition.
- Unanimité : réservée aux décisions les plus lourdes, comme la modification de la destination de l’immeuble.
Les charges et le budget
Le budget prévisionnel couvre les dépenses courantes : entretien, ménage, ascenseur, assurance, honoraires du syndic. Il est voté chaque année et appelé par provisions trimestrielles. Les travaux importants font l’objet d’appels de fonds distincts, votés séparément.
Depuis la loi ALUR, chaque copropriété doit constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle, destiné à anticiper les grosses dépenses. Cette épargne reste attachée au lot et n’est pas remboursée lors de la vente.
Vous pouvez consulter toutes les pièces justificatives de charges pendant le délai qui précède l’assemblée, dans les locaux du syndic. Ce contrôle est un droit, pas une faveur : c’est en l’exerçant collectivement que les copropriétés découvrent les contrats mal négociés et les prestations facturées mais non réalisées.
Contester une décision d’assemblée
Les copropriétés en difficulté
Impayés qui s’accumulent, travaux jamais votés, syndic défaillant : le Val-de-Marne compte plusieurs copropriétés fragilisées, notamment parmi les grands ensembles construits dans les années soixante et soixante-dix.
Des dispositifs existent : mandataire ad hoc désigné par le juge lorsque les impayés dépassent 25 % des sommes exigibles, plan de sauvegarde, opérations programmées d’amélioration de l’habitat avec l’Anah. La CGL 94 accompagne les copropriétaires qui souhaitent s’organiser pour reprendre la main sur leur immeuble.
Et si ça ne suffit pas ?
Une fiche informe, elle ne remplace pas l’examen de votre dossier. La loi du 31 décembre 1971 réserve la consultation juridique aux adhérents des associations agréées : en adhérant à la CGL 94, vous accédez à un juriste, au suivi de votre dossier et, si nécessaire, à un accompagnement jusqu’au tribunal.
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