Le contrat de location

Qu’est-ce qu’un contrat de location ?

Le contrat de location, appelé aussi bail, est l’accord par lequel un propriétaire (le bailleur) met un logement à votre disposition en échange d’un loyer. Il est régi par la loi du 6 juillet 1989, modifiée notamment par la loi ALUR du 24 mars 2014, qui protège le locataire en imposant un cadre strict au bailleur.

La règle est simple : le contrat doit être établi par écrit, en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, et signé par le bailleur comme par le locataire. Chacun doit repartir avec son exemplaire signé le jour même. Un bailleur qui vous remet un document non signé, ou qui garde les deux exemplaires « pour les faire signer plus tard », ne respecte pas la loi.

Un bail verbal reste toutefois valable juridiquement : si vous occupez le logement, payez un loyer et que le propriétaire l’accepte, la location existe même sans papier. Mais vous serez en position de faiblesse pour prouver le montant du loyer, la date d’entrée ou la surface louée. Vous pouvez à tout moment exiger de votre bailleur qu’il régularise la situation par un écrit, et il ne peut pas refuser.

Les mentions obligatoires

Depuis la loi ALUR, un bail de résidence principale doit respecter un contrat type fixé par décret. Il doit obligatoirement faire apparaître :

• Le nom et le domicile du bailleur, et le cas échéant ceux de son mandataire (agence, syndic).
• Le nom du ou des locataires signataires.
• La date de prise d’effet et la durée du bail : trois ans minimum quand le bailleur est un particulier, six ans quand il s’agit d’une société ou d’un bailleur institutionnel, un an pour un meublé (neuf mois pour un étudiant).
• La description précise du logement, sa nature, et la liste des parties et équipements à usage privatif comme commun (cave, parking, jardin, local à vélos).
• La surface habitable, exprimée en mètres carrés.
• Le montant du loyer, ses modalités de paiement et ses règles de révision, avec l’indice de référence des loyers (IRL) retenu.
• Le montant du dépôt de garantie, quand il est exigé.
• Le montant du dernier loyer payé par le précédent locataire, lorsque celui-ci a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature.

Les documents annexés au bail

Le bail ne circule jamais seul. Le bailleur doit y joindre plusieurs documents, qui font partie intégrante du contrat et que vous devez conserver avec lui :

• La notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs.
• Le dossier de diagnostic technique (performance énergétique, plomb, électricité et gaz, état des risques).
• L’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement le jour de la remise des clés.
• Le règlement de copropriété, pour les parties qui concernent l’usage des parties privatives et communes, lorsque le logement se situe dans une copropriété.
• L’acte de cautionnement, lorsqu’une personne se porte garante pour vous.

Les clauses que le bailleur ne peut pas vous imposer

Certaines clauses sont réputées non écrites : même si vous avez signé, elles ne s’appliquent pas et vous pouvez les contester. C’est le cas d’une clause qui vous interdirait d’héberger un proche, qui imposerait le prélèvement automatique comme seul mode de paiement, qui vous ferait payer des frais de relance ou de recouvrement, qui vous obligerait à souscrire une assurance auprès d’un assureur choisi par le bailleur, ou qui prévoirait la résiliation automatique du bail pour un autre motif que ceux prévus par la loi.

Repérer une clause abusive n’est pas toujours simple : elles sont souvent rédigées dans un langage volontairement technique. Apportez votre bail en permanence, nos juristes le relisent avec vous ligne par ligne.